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财商启蒙篇—回看8年前房地产大神的分析

 

2010年的房地产调控,让很多人看到了希望:让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊:
让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话,是人生的一大快事。

但是我们是不是要仔细想想,为什么调控?调控期望得到什么样的效果?

1、是如千千万万想买房子的人期望的那样,让人人买的起房吗?

2、是如千千万万的流氓无产者期望的那样,让房地产崩盘,开发商上吊,dfzf不再靠卖地实现gdp吗?

2010年房价下跌已经变成了人民最急切的期望,已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题,已经超过了子
女教育,医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由,总结下来无外乎三条:

1、人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。

2、房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。

1、人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。

其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值;而土地所具
备稀缺性,决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋,而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了
投资与自住双重属性。

任志强说的并没有错,居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。

2、房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。

这个问题比较大。房价是不是太贵了?有没有泡沫?

我们首先从国民的收入结构来分析

一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。

既然是金字塔,底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例,但是大家要知道金字塔的顶端既使只有10%
人口,那也将是一个1亿多的绝对庞大的数字,远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。

而北上广深以及三十多个省会,这些个靠掠夺全国或者一省资源,以牺牲大多数人口的利益为代价发展
壮大起来的超大型及大型城市,需要容纳全国1亿多的精英人群,是否能得出房地产严重泡沫,空置率过
高的结论?

当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5万,8万,10万。。。的时候,他们可能做梦也想
不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。

精英们会象流氓无产者们一厢情愿认为的那样:因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗?

答案显然是否定的。

可以确认的是,房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。

了便于分析,我们剥离掉商品房(注意:只是商品房,而不是房屋)的社会属性,先把它看做商品。是
商品就有他的内在规律。

什么决定商品的价格,价值?对不起,我只能说你上学上傻了。

是供求关系,只有供求关系。

我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。

如果你在北京海淀区上班,即使你在山海关拥有1000平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊区以内
的愿望。而无论你是租房,分房还是买房,只要你还在海淀区上班,你就必须住在北京市近郊区以内。

假设你挣得钱不足够多,你需要租一套房子解决你的上班问题,上班距离的远近及居住的质量,取决于
你愿意支付的租金。

假设你的钱够买房子,我相信你更愿意买房,因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收益。而买房子
的大小,品质,离你上班的远近,取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。

买房问题很象是中国的上学问题,而且简直是异曲同工。

假设你家附近有个重点中学,教学质量很好,考大学几率很高,而其他的学校你觉得不理想,你肯定希
望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。

上重点中学凭什么?我们简单的剥离掉其他社会因素的影响,可以认为想上重点中学就要凭好成绩,小
孩努力考到前多少名,就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理,有钱的出高价就能买到好位
置好环境的房子。

我们再加入社会因素的影响,比如某大人物看到这个中学很抢手,很可以赚一笔,于是就设计了加分项
,谁给自己送的钱多,就给谁加分,于是小孩要上重点中学不但要考高分,还要送钱加分。

同理,当好位置的商品房成为稀缺资源,各类炒房客的出现是必然的。

如果说炒房客加高价给最终住户的行为会产生泡沫,那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校费应不应该
也叫做泡沫?

尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现象是令人痛心的,但它们不以刚需人群的意志为转移的存
在着,且与泡沫无关。

最被提及与泡沫有关的是以下两点:

第一,中国的房价甚至高于某些发达国家的房价。

其实,众所周知的是:不光房价高于某些发达国家,石油,高速,教育,医疗,税收等费用都远远高于
某些发达国家。

而且中国的精英人群尽管所占比例不大,但是绝对数量足够大,而且精英平均收入甚至远远高于某些发
达国家的收入水平。

第二:租售比问题

这个问题不用过多解释,使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种,还有一种更靠谱的:房租大幅
度上涨。而且已经在行动中。房租长期保持低价就像1990年以前的和田玉长期保持低价一样不可能。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。

这个问题其实也不用多解释,懂经济学的该明白自然会明白,不会轻易被忽悠,不懂的解释半天也不会
明白。

简单的可以这样说,物价上涨是经济过热,钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金
,所以吸收了大量的钞票,以至于大家光看到了房地产的飞涨。

其实如果房地产交易量下降,不再具有吸金功能,那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅
上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向,如果不被房地产吸收,就会被大蒜,绿豆,姜,及全
部生活必须品的上涨来吸收

事实也证明确实如此。2010年房产调控后,物价上涨的势头非常迅猛。

那麽是不是房地产就没有泡沫呢?

这个问题谁也不知道,因为到现在zf拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。

但是房价高了就有风险,zf从感性上还是有清楚认识的。

注意,我们前面啰嗦了很多,现在才开始接近这次调控的真实意图。

防范金融风险?不错,你说的很对,但是没这么简单。

辨别利益是看透一切事物真相的武器。

高房价谁是受益者?

诸侯、开发商、炒房客。

独独缺了zy。

这时你是否猜到zy为什么要调控?如果还猜不到没关系,听我道来。

纵观古 位者最不能容忍的是别人受益,自己被黑锅。

大kfs,小kfs,大炒房客,小炒房客,dfzf都是收益者,但是风险却由zy来抗。这是一笔很不划算的买卖

而房地产混战的局面,造成了国家队央企成员只有凭财大气粗高价拿地的份,钱花的最多,风险却抗的
最大。

zy深深的感觉到要想国家队受益,要想控制风险只有做到两个字:垄断。

提高资金门槛,让小kfs,小炒房客,有点钱的小老百姓推出这个游戏。房地产很好玩,但不是小人物应
该玩的。

先让市场冷静,彻底整顿,踢出那些个跳梁小丑,然后国家队出马,绝对垄断的市场,才能够统一定价
,才能够控制风险,才能够利润最大化。

既然油价高于美国是合理的,那麽房价高于美国一定也是合理的,关键在于垄断。

不仅仅是房价的垄断,因为过高的垄断定价将会使交易量下降,国家队也需要资金周转。

真正厉害的,还是房租的垄断。公租房的推出是房租垄断进程的里程碑。

至于苦等廉租房的同志,不要抱太大的希望。城市要建设,地铁,广场,政府大楼都要上马,钱从哪里
来?不会无缘无故凭空出来。

想想小学就近上学,但是重点小学真的就近就能上吗?小学名额可以寻租,经适房,廉租房也是一个道
理。

说到房产泡沫的问题,就不得说说官方的统计数据。

官方的统计数据从来是可以很雷,但不可以很真。

我们的统计原则基本就是:村骗乡,乡骗县,一骗骗到国务院。

不知道有人去市、县、乡、村进行过社会调查没有?

社会调查是怎么一回事?

我来告诉你,所有的关于人口、收入、田地、贫困户的数据都是官方统一编写,统一口径,如果胆敢有
哪个小民对调查人员乱说,那是吃不了兜着走的。

你问了数据编来编去的意义在哪里呢?

意义很大,起码跟向上申请拨款是关系非常密切的。数据不假,钱从哪来?

统计数据无所谓是否真实并不重要,重要的是它是或缺利益的重要手段。

假设官方想证明房地产不存在泡沫,那么一定拿的出不存在泡沫的统计数据作证。

反之,也一样。

好比,CCAV为了证明高空置率的结论,派出记者专门找偏远且刚刚完工的楼盘,进行了一次纯粹为了证
明内部已事先得出结论的毫无科学依据的调研。

而dfzf,为了证明刚需多么强劲,也立刻拿出了选择性失明的统计数据来进行回击。

无论是左还是右,同样都是不科学,都是现有结论,再有证据。

我们到底应该信谁

 

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